Informacja
o stanie mienia komunalnego
Gminy Miasta Nowego Targu

za okres sprawozdawczy od 1.10.2002r. do 30.09.2003r.

Mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe gminy oraz związku gmin, a także mienie innych komunalnych osób prawnych (np. spółek komunalnych). Podstawowym składnikiem mienia komunalnego są nieruchomości gruntowe oraz majątek trwały w postaci budynków i budowli. W skład mienia gminnego zaliczamy również pozostałe rzeczowe aktywa trwałe ( środki trwałe i inwestycje nie zakończone ), należności długoterminowe, inwestycje finansowe długoterminowe ( m. in. akcje i udziały w innych jednostkach, długoterminowe rozliczenia międzyokresowe. Uzupełniającym składnikiem mienia komunalnego są tzw. aktywa obrotowe, a więc zapasy materiałowe, należności krótkoterminowe oraz środki pieniężne.

Tak zaprezentowane poszczególne składniki aktywów, będą zawierać informacje o całym majątku Gminy Miasta Nowego Targu w układzie jednostek organizacyjnych, które gospodarują lub użytkują ten majątek.
Ważną kwestią w prezentacji majątku gminy jest metoda wyceny poszczególnych składników majątkowych. Chodzi o to, aby jak najbardziej precyzyjnie, jednoznacznie i porównywalnie określić wartość składników majątkowych prezentowanych w informacji o stanie mienia komunalnego gminy. Wydaje się, że jedyną metodą będzie metoda określona w przepisach ustawy o rachunkowości, a więc metoda wyceny bilansowej. Tak pokazana wartość majątku gminy będzie wynikała z podstawowej dokumentacji, jaką każda jednostka organizacyjna prowadzi tj. z ksiąg rachunkowych. W przypadku zbycia lub nabycia środka trwałego istnieje obowiązek opracowania za każdym razem operatu szacunkowego przez uprawnionego biegłego.

Nabycie mienia przez gminę następuje w szczególności przez:

  • komunalizację - nabycie własności w miejsce Skarbu Państwa na podstawie przepisów usta-wy z dnia 10 maja 1990 roku - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym..., który jest podstawowym aktem regulującym przekształcenia własnościowe w relacji Skarb Państwa - gminy.
    Nabycie własności nieruchomości w trybie ustawy z dnia 10 maja 1990 roku następuje w drodze decyzji Wojewody i dotyczy w szczególności:
    • nabycia z mocy prawa własności nieruchomości, które w dniu 27 maja 1990 roku były w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej, były w zarządzie jednostek i zakładów podporządkowanych radom narodowym lub t.o.a.p. lub należały do przedsiębiorstw państwowych gdzie organem założycielskim był t.o.a.p., a także grunty oddane w użytkowanie i użytkowanie wieczyste.
    • przekazania jako mienia komunalnego, nieruchomości niezbędnych do wykonywania zadań gminy oraz związanych z realizacją tych zadań.
  • w wyniku prowadzonej własnej działalności gospodarczej ( nabywanie nieruchomości przez zakup, zamiany itp. ) oraz szeroko rozumianej działalności inwestycyjnej.
  • na podstawie decyzji administracyjnych ( np. wywłaszczenie, nabywanie gruntu pod drogi przy zatwierdzaniu podziałów nieruchomości ) oraz innych czynności prawnych ( np. pierwokup, zasiedzenie )
  • innych przepisów - np. przejęcie przedszkoli, szkół podstawowych.

 W ostatnim okresie powstały nowe uregulowania prawne pozwalające na regulacje prawne ulic gminnych oraz zwiększenie zasobu nieruchomości gminom, a dotyczy to w szczególności:

  • art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 roku - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, gdzie gminy z mocy prawa stały się właścicielem z dniem 1 stycznia 1999 roku ulic pozostających we władaniu gminy, a nie stanowiących ich hipotecznej własności.
  • art. 13 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa ( zmieniony ustawą z dnia 21 stycznia 2000 roku o zmianie niektórych ustaw związanych z funkcjonowaniem administracji publicznej ), gdzie gminy z mocy prawa stały się właścicielem z dniem 1 lipca 2000 roku nieruchomości rolnych nie przekazanych do Zasobu lub Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Gmina Miasto Nowego Targu dysponuje nieruchomościami zabudowanymi i nie zabudowanymi o łącznej powierzchni 397,20 ha, z czego do 355,11 ha posiada prawo własności, do 10,92 ha posiada prawo użytkowania wieczystego, a w stosunku do dalszych 31,17 ha prowadzi się postępowanie komunalizacyjne. Postępowanie komunalizacyjne dotyczy w szczególności ulic miejskich.

Prawa do nieruchomości zostały przedstawione w tabeli nr 1 wraz z zagospodarowaniem gruntów komunalnych wg form władania, gdzie podstawową formą trwałego władania jest użytkowanie wieczyste stanowiące 32 % ( wynik ustaw uwłaszczeniowych nakazujących oddawanie terenów komunalnych w użytkowanie wieczyste ich posiadaczom ). Gminny zasób nieruchomości obejmuje 59 % gruntów będących własnością Gminy Miasta Nowego Targu co powierzchniowo stanowi 235,34 ha.

Gmina Miasta Nowego Targu od momentu powstania do 30 września 2003 roku stała się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o łącznej powierzchni 407.07 ha ( w tym: lotnisko sportowe o pow. 127,63 ha ). Na ww. powierzchnię przypada 330,15 ha przejętych przez Miasto od Skarbu Państwa na drodze komunalizacji, pozostałe 76,92 ha to nieruchomości nabyte z budżetu Miasta w wyniku prowadzenia własnej działalności gospodarczej.
Obecnie Gmina jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym 366,03 ha, gdzie 290,32 ha to grunty skomunalizowane stanowiące 79 % całej powierzchni. Natomiast 21 % tj. 75,71 ha to grunt nabyty.
Od 1 października 2002 roku do 30 września 2003 roku nabyto teren o łącznej powierzchni 2,82 ha, natomiast zbyto 27,92 ha, z czego 27,09 ha to sprzedaż prawa użytkowania wieczystego głownie na rzecz spółdzielni mieszkaniowych w ramach konieczności "uwłaszczeń spółdzielców" w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. .
Stan gruntów wg sposobu nabycia i strukturę obrotu tym gruntem przedstawia tabela nr 2.

Jednym z podstawowych zadań gmin określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami jest tworzenie gminnego zasobu nieruchomości oraz prawidłowe gospodarowanie tym zasobem. Polega to przede wszystkim na sporządzaniu planów wykorzystania zasobu i przygotowywaniu opracowań geodezyjno - prawnych oraz projektowych, ewidencjonowaniu nieruchomości, zabezpieczeniu przed uszkodzeniem i zniszczeniem, dokonywaniu podziałów i wycen tych nieruchomości, zbywaniu nieruchomości, wykonywaniu czynności związanych z naliczeniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu jak również wyposażaniem tych nieruchomości - w miarę możliwości - w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej.
Do zasobu wchodzą nieruchomości stanowiące własność gminy, które nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd, a także nie są obciążone prawem użytkowania.
Trwały zarząd dotyczy wyłącznie jednostek komunalnych nie posiadających osobowości prawnej w tym szkół i przedszkoli.

Gminny zasób nieruchomości będący w posiadaniu Miasta to 235,34 ha z czego w bezpośredniej dyspozycji Urzędu Miejskiego znajdują się nieruchomości zajmujące obszar 156,23 ha. w tym część lotniska sportowego ( 49,69 ha ). Pozostały teren gminnego zasobu nieruchomości to place, drogi i ulice miejskie jak również nieruchomości oddane w dzierżawę, administrację, użyczenie lub inną nietrwałą formę władania.

Nieruchomości z zasobu gminnego wykorzystywane są do celów realizacji zadań gminy określonych w ustawie o samorządzie gminnym i ustawie o gospodarce nieruchomościami. Celami tymi są:

  • cele rozwojowe gminy
  • cele zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności realizacja budownictwa mieszkaniowego i związanej z tym infrastruktury technicznej
  • inne cele publiczne

Zasadniczą podstawą przeznaczenia i zasad gospodarowania terenem są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, mające rangę przepisu gminnego.
Mając na uwadze zadania gminy zgromadzono w zasobie nieruchomości grunty przeznaczone pod zabudowę w szczególności:

  • zabudowę przemysłową - 23.11 ha
  • zabudowę mieszkaniową - 9.68 ha

Grunty będące własnością Gminy Miasta Nowego Targu zagospodarowane są przez różnych użytkowników, gdzie między innymi:

  • Aeroklub RP (lotnisko) zajmuje 127,63 ha
  • jednostki organizacyjne (komunalne ) gospodarują na terenie 50,60 ha
  • istniejące ulice miejskie to teren 41.45 ha
  • spółdzielnie mieszkaniowe gospodarują na 16,01 ha
  • inne spółdzielnie i osoby prawne na 30,38 ha

Komunalizacja nieruchomości na terenie Miasta Nowego Targu dobiega końca. Pozostały jedynie nieruchomości, w stosunku do których trwa sądowna regulacja prawa własności - ok. 8 % terenów skomunalizowanych. Nie uregulowany stan prawny posiada większość miejskich ulic i dróg, a sytuacja ta ulegnie zmianie w następnych latach na mocy nowych przepisów, o których była wyżej mowa. Proces komunalizacji dróg i ulic będzie jednak długotrwały i kosztowny, bowiem dla udokumentowania stanu prawnego ulic należy sporządzać szczegółową dokumentację geodezyjno-prawną, a postępowanie administracyjne prowadzone będzie przez Wojewodę przy uczestnictwie wszystkich właścicieli.
Do chwili obecnej na terenie miasta Nowego Targu na ogólną liczbę 112 ulic ( placów ) i osiedli uregulowany stan prawny posiada 28, a 22 jest w trakcie regulacji lub tylko w części posiadają stan prawny uregulowany. Całkowity brak uregulowania własności stanowi ponad połowa ulic w mieście.

Nowa ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła obowiązek przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości. Pozwoli to wraz z postępującymi pracami komunalizacyjnymi na określenie w latach następnych faktycznej wartości majątku gminy oraz bieżącej jej aktualizacji między okresami taksacji wg odpowiednich wskaźników.
Na dzień 30 września 2003 roku wartość rynkową posiadanych przez Gminę Miasta Nowego Targu nieruchomości szacuje się na kwotę 95,5 mln PLN.

 

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI

Tabela nr 3

 

Zasady obrotu nieruchomościami gminy regulują przepisy zawarte w ustawie o samorządzie gminnym, ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz Kodeksie cywilnym.
Obecne przepisy dopuszczają wszystkie formy obrotu nieruchomościami komunalnymi, w szczególności mogą być one przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, zarząd, dzierżawę lub najem, użyczenie, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne
(aporty ) do spółek.

W obrocie nieruchomościami komunalnymi stosuje się wszystkie wyżej wymienione możliwości w zależności od rodzaju nieruchomości, przeznaczenia w planie zagospodarowania oraz ich wartości i przydatności dla Miasta.

Dotychczas podstawową formą uzyskiwania dochodów przez Gminę Miasta Nowego Targu z mienia komunalnego jest nietrwałe przekazywanie nieruchomości, głównie w dzierżawę i najem. W roku bieżącym struktura dochodów z mienia komunalnego przedstawia się następująco:

  • czynsze z dzierżawy i najmu (nietrwałe rozdysponowanie) - 58 % dochodów
  • sprzedaż i oddanie w użytkowanie wieczyste - 34 % dochodów
  • opłaty za użytkowanie wieczyste i użytkowanie (trwałe rozdysponowanie) - 5 % dochodów
  • inne - 3 %

Szczegółowe rozliczenie dochodów i kosztów przedstawia tabela nr 4.

Sprzedaż majątku Miasta ogranicza się do minimum tj. do nieruchomości, które z różnych przyczyn nie mogą być zagospodarowane przez gminę, za wyjątkiem prywatyzacji lokali mieszkalnych w blokach komunalnych oraz sprzedaży gruntu użytkownikom wieczystym, co niejednokrotnie wymuszane jest przepisami prawa.
Miasto jest współwłaścicielem 27 bloków wielomieszkaniowych, w których znajduje się 1076 lokali mieszkalnych oraz 14 lokali mieszkalnych w innych budynkach. W ramach prywatyzacji sprzedano 593 mieszkania ( w tym 60 mieszkań przed 1990 r ), co stanowi 54,4 % zasobu lokalowego. W okresie sprawozdawczym sprzedano najemcom 13 lokali mieszkalnych - dla porównania sprzedaż lokali ich najemcom w odpowiednich okresach sprawozdawczych przedstawiała się następująco:

  • w 2001/02 roku - 12 mieszkań
  • w 2000/01 roku - 19
  • w 1999/00 roku - 16
  • w 1998/99 roku - 54

Co roku przeznacza się fundusze na nabywanie nieruchomości w celu tworzenia gminnego zasobu nieruchomości.
Ogółem od 1990 roku nabyto lub uzyskano w drodze różnych czynności prawnych (bez komunalizacji) 76,92 ha terenu, z czego w 2003 roku ( tj. od 1.X.2002 do 30.IX.2003) - 2,30 ha.

Jednocześnie Miasto od 1990 roku utraciło własność 41.04 ha gruntu w tym w 2003 roku - 27,92 ha, na co w szczególności złożyły się :

  • sprzedaż (przekształcenie) prawa użytkowania wieczystego na własność - 27.09 ha
  • zwrot na rzecz byłych właścicieli - 0.26 ha
  • sprzedaż nieruchomości - 0.18 ha

Stan mienia komunalnego, jego rozdysponowanie ulega ciągłym zmianom nie tylko na skutek planowanej gospodarki, lecz także w związku z narzuconymi ustawowymi przepisami jak np. uwłaszczenie przedsiębiorstw, spółdzielni oraz innych osób prawnych i fizycznych, reprywatyzacja nieruchomości, a ostatnio przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Sprzedaż nieruchomości w 2003 roku stanowi zaledwie 6,4 % całości zbycia, na co głównie złożyła się sprzedaż gruntu spółdzielniom mieszkaniowym w celu likwidacji prawa użytkowania wieczystego.

Stan mienia komunalnego, jego rozdysponowanie i zagospodarowanie ulega ciągłym zmianom nie tylko na skutek planowanej gospodarki, lecz także w wyniku przekształceń własnościowych narzuconych ustawowymi przepisami np. uwłaszczenie przedsiębiorstw, spółdzielni i innych osób prawnych i fizycznych, reprywatyzacja czy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na własność.

 

GOSPODARKA POZOSTAŁYM MIENIEM GMINNYM

 

Stan mienia komunalnego to nie tylko nieruchomości gruntowe, ale również pozostałe składniki aktywów trwałych, do których zaliczamy budynki, budowle, środki transportu, pozostałe środki trwałe, środki trwałe w budowie - czyli nakłady inwestycyjne do czasu ich rozliczenia oraz długoterminowe aktywa finansowe ( udziały akcje ) i należności długoterminowe, będące w posiadaniu jednostek organizacyjnych miasta, za wyjątkiem spółek prawa handlowego.
Aktywa obrotowe lub inaczej majątek obrotowy obejmuje zapasy materiałów, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności krótkoterminowe.

Tabela nr 5 ilustruje mienie gminne wg wartości księgowej w podziale na miejskie jednostki organizacyjne, które z upoważnienia organu gminy dysponują tym majątkiem. Należy zaznaczyć, iż grunty ewidencjonowane są wartościowo i ilościowo tylko w ewidencji Urzędu Miasta, natomiast w tabeli pokazano powierzchnię gruntów w nieodpłatnym zarządzie
( administracji ) poszczególnych jednostek organizacyjnych.

Tabela nr 6 ilustruje wartość majątku jednostek samorządu terytorialnego wg zasad organizacyjnych tych jednostek tj. odrębnie majątek jednostek budżetowych a odrębnie majątek zakładów budżetowych. Zestawienie to zawiera dodatkowe informacje o zmianie wartości majątku w poszczególnych typach jednostek i typach majątku w latach 2002-2003.

Tabela nr 7 ilustruje mienie gminne wg wartości księgowej netto oraz brutto. Wartość umorzenia jest elementem księgowego zmniejszenia wartości majątku. Kwota ta powinna być odkładana na odtworzenie zużytego majątku. W sferze budżetowej nie funkcjonuje jednak pojęcie amortyzacji, stąd wszystkie nakłady na odtworzenie majątku pochodzą z dochodów budżetowych.

Tabela nr 8 pokazuje wartość majątku trwałego w grupach jednostek organizacyjnych, w szczególności według poszczególnych składników tego majątku, a więc środków trwałych, inwestycji (środki trwałe w budowie) oraz długoterminowych aktywów finansowych (udziały, akcje ) będących w posiadaniu miasta w innych jednostkach organizacyjnych.
Należności długoterminowe to należności między innymi rozłożone na raty ( wykup mieszkań komunalnych, gazyfikacja ) oraz należności - zaległości zapisane w księgach wieczystych dłużników.

Tabela nr 9 ilustruje stan posiadania długoterminowych aktywów finansowych, tj. udziałów i akcji w spółkach własnych gminy i pozostałych, w których gmina posiada akcje lub udziały.

Tabela nr 10 przedstawia stan posiadanej infrastruktury komunalnej i lokalowej miasta w danych fizycznych.

Całe mienie komunalne zilustrowane w niniejszym opracowaniu stanowiące własność miasta jest majątkiem publicznym, dlatego też wszystkie czynności w zakresie gospodarowania nim, a w szczególności dotyczące ich obrotu podlegają szczególnym wymogom proceduralnym i formalnym, do których należy między innymi zasada przetargów i jawności obrotu co dokładnie określone jest w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - podstawowym akcie prawnym dotyczącym zasad gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządowych.